公務員は不動産投資してOK！副業にならない注意点も解説
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こういったお悩みにお答えします。
不動産投資は公務員向きの資産運用方法です。しかし、公務員ならではの注意点も。運用方法を間違うと懲戒処分の対象になってしまうこともあります。
この記事では、公務員歴10年の【元】公務員である筆者が
これらについて解説していくので、最後まで読むと不動産投資のメリットと注意点がわかり、安心して投資を始めることができます。
はじめに結論ですが、不動産投資は長期で資産を形成したい公務員向きの投資です。とはいえ公務員ならではの注意点も。
不動産投資のメリット・デメリットをしっかり理解したうえで、不動産のプロとも相談しつつ投資を始めましょう。
公務員からの退職を検討している人は、以下の記事も合わせてお読みください。
公務員制度の問題点や将来ブラック化してしまう公務員の労働環境について、約1万2千文字で解説しています。
公務員が不動産投資をするメリット3つ
公務員が不動産投資をするメリットは以下の3つです。
- 長期的な資産形成に向いている
- 公務員は融資を受けやすいため有利
- 損益通算により節税も可能
順番に解説します。
長期的な資産形成に向いている
不動産投資は長期的な資産形成向きの投資方法です。イチかバチかのギャンブルではなく、コツコツ資産を増やしていきたい人におすすめ。
株やFXへの投資比べると、値動きの幅が少ないことが理由です。『株価が暴落』とか『FXで借金』といった話はよく耳にしますが、不動産の地価がいきなり暴落するようなことはまずありません。
所有するアパートがずっと空室で家賃収入が得られない、などの場合は損をしてしまうリスクがあります。しかし、これはあなたのウデで対策できる内容。家賃を調整したり・広告を出したり…保証会社に入るのも手かもしれません。
株やFXと異なり『購入後もただ見ているだけではない』ことが不動産投資の大きな特徴。あなたの工夫と努力次第で、安定した家賃収入をもらい続けることができるのです。
公務員は融資を受けやすいため有利
公務員は一般的な会社員よりも返済能力が高く、融資・ローンを受けやすい傾向にあります。
雇用・給与が安定しているため、銀行など『貸し手』としては安心感があるんですよね。
『貯金が少ないから、自分は不動産を買うなんて考えられない』という方も、融資の力を借りて投資にチャレンジすることができます。
低金利で資金を借り入れ、それ以上の利回りを出して収益を得ることを目指していきたいですね。
公務員の融資に関しては以下の記事で詳しく解説しています。
損益通算により節税も可能
不動産投資のメリットのひとつとして、不動産に関わる経費を公務員の給料と損益通算できることが挙げられます。
例えば、公務員としての所得が400万円の人が100万円の不動産を購入した場合、所得額は『400-100＝300万円』となります。課税対象の所得が300万円に減るので、何もしない400万円のときよりも支払う税額が下がるという仕組みです（減価償却などの細かい話は置いておきます）。
不動産投資をするときに一番大きなネックとなるのが初期投資の大きさ。はじめのうちはどうしても赤字になる期間が発生します。
この赤字を公務員の所得から差し引くことで節税を行い、小さい負担で不動産投資を始めることができるのがメリットですね。
公務員が不動産投資で節税する方法や注意点については以下の記事で詳しく解説しています。
公務員が不動産投資をするときの注意点5つ
公務員が不動産投資をするときに気をつけたいポイントは以下の5つです。
- 副業に該当しない範囲で投資する
- カモにされないよう準備しておく
- 許可が必要になったら忘れずに申請する
- 職場にバレたくないなら対策する
- 法人化はしない
順番に解説します。
副業に該当しない範囲で投資する
公務員の不動産投資は基本的に適法です。しかし規模によっては副業と見なされてしまうケースも。
ご存じのとおり、公務員の副業に関しては国家公務員法・地方公務員法により厳しい制限が。もし無許可で副業をしていることがバレたら『違法行為』として懲戒処分待ったなしです。
国家公務員法第103条
職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下営利企業という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。
国家公務員法第104条
職員が報酬を得て、営利企業以外の事業の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、その他いかなる事業に従事し、若しくは事務を行うにも、内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可を要する。
地方公務員法第38条
職員は、任命権者の許可を受けなければ、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下この項及び次条第一項において「営利企業」という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則（人事委員会を置かない地方公共団体においては、地方公共団体の規則）で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。
ぱっと見では不動産投資と関係なさそうに思う方も多いでしょう。しかし一定規模以上の不動産投資を行うと、禁止されている『自ら営利企業を営む（赤字部分）』に該当してしまうのです。
『一定規模以上』の条件は人事院規則第14-8の運用で以下のように定められています。
- 家屋：5棟以上、部屋：10室以上
- 駐車台数：10台以上
- 賃貸収入：500万円以上
- 不動産を自主管理している
- 事業との間に利害関係がある
これらに該当すると『副業』と見なされるため事前の許可が必要に。
『なんで不動産投資だけこんな制限が？』と思う方もいるかもしれません。株やFXでは金額にかかわらず副業とは見なされませんからね。
その理由は維持管理手間の有無でしょう。不動産を所有すると、どうしても物件の維持管理が必要になります。不動産の規模が大きくなると管理手間も増大し、それが原因で公務に支障が出てしまう恐れがあるためこのような制限が作られたと考えられます。
不動産投資を始めるなら一定規模未満に抑えておきましょう。そうすれば所属への許可も不要。あなたの裁量で自由に投資を行うことができます。
小規模な不動産の方がリスクも低くなりますしね。
公務員の不動産投資が違法になってしまう条件については下記の記事で詳しく解説しています。
＞＞公務員の不動産投資（アパート経営）が違法になる5つの条件！
カモにされないよう準備しておく
公務員は不動産投資業者にカモられやすい職種。私の職場にもよく業者からの電話がかかってきていました。
それは公務員が持つ3つの特徴によるものでしょう。
- 信用が高く融資を受けやすい
- 不動産投資に関する知識が乏しい
- 投資家としての心構えが不十分
このような公務員が多いため、業者からすると公務員は『おいしい商売相手』なのです。
カモにされないためには
- 【最重要】自分から情報を取りに行く
- 不動産投資に関して事前に学ぶ
- 迷ったらセカンドオピニオンを活用する
これらの対策をとることが重要。特に重要なのは『自分から情報を取りに行く』という心がけです。
間違っても、職場にかかってきた業者からの電話で契約することのないように気をつけましょう。
電話をしてまで売りたい不動産というのは優良物件ではありません。ざっくり言うと『売れ残り』です。いい物件なら営業なんかしなくてもすぐに買い手がつきますからね。
待っているだけの人に良い情報は入ってこない、ということを覚えておきましょう。
カモられる原因や対策について詳しくは以下の記事で解説しています。
不動産投資を始める前に読んでおきたい3冊の本については以下の記事で解説しています。
＞＞【必読】公務員が不動産投資をする前に読んでおきたい3冊の本！
許可が必要になったら忘れずに申請する
不動産を相続した場合など
- 家屋：5棟以上、部屋：10室以上
- 駐車台数：10台以上
- 賃貸収入：500万円以上
- 不動産を自主管理している
- 事業との間に利害関係がある
これらに該当する不動産を所有する場合は所属に許可を取ることが必要です。許可取りを怠ってしまうと違法行為となり懲戒処分の対象に。過去には実際に懲戒処分された公務員もいます。
国家公務員の場合『自営兼業承認申請書（不動産賃貸関係）』という書類を所轄庁の長に提出、承認を受ける必要があります。
許可申請について詳しくは以下の記事で詳しく解説しています。
職場にバレたくないなら対策する
余計な妬みや金銭トラブルを避けるために、不動産投資について職場では隠しておきたいという方もいるでしょう。
公務員の不動産投資がバレる原因は主に以下の3つです。
- 同僚に話してしまう
- SNSなどで身バレする
- 住民税の金額が増える
特にバレる原因となりやすいのが3つ目の住民税。
これを防ぐには、確定申告で『普通徴税』にチェックを付けることが大事。すると副収入分の住民税については職場を介さずあなたに請求してくれます。
職場にバレる原因と対策については以下の記事で詳しく解説しています。
法人化はしない
公務員が不動産投資で法人化するのはリスクが大きすぎてまったくおすすめできません。ネット上の無責任な情報を鵜呑みにしないよう気をつけたいですね。
そもそも公務員自身が資産管理法人（あなたの不動産を管理する会社）を設立するのは法律で禁止されています。無報酬でも役員になったらアウトなので注意しましょう。
家族名義であっても、『営利企業を営むものと客観的に判断される』場合は違法行為に該当。実際に母親名義の不動産会社を設立していて懲戒処分を受けた公務員もいます。
ムリに法人化はせず、個人として小規模に不動産投資を始めるのがおすすめ。
公務員が法人化することについては以下の記事で詳しく解説しています。
公務員が不動産投資で成功した例を紹介！
いろいろと注意しなければいけない点もありますが、世の中には不動産投資で成功している公務員もたくさん。
これから不動産投資に取り組むなら、成功者たちの事例やポイントをしっかり確認しておきたいところ。
成功例を踏まえて進んでいくことで、失敗する確率を下げることができるでしょう。
僕は愛猫と悠々自適に暮らしてる
「え、不動産投資？それって大丈夫？やばくない？騙されてない？」
当時、僕にそんな言葉をかけてきた人が大勢いた。みんな優しいよね、心配してくれて。でも数年経った今、彼らの中で余裕のある暮らしを送ってる人は1人もいない。僕は愛猫と悠々自適に暮らしてる。
ね？外野の意見なんてそんなもん。— トオル＠公務員投資家 (@toru_fudousan) March 13, 2023
こちらの方は不動産投資を始めて収益を増やしていき、現在は公務員を退職して悠々自適な生活を送っているようです。
家賃収入が生活費を上回るようになれば、退職することも現実的な選択肢になってくるでしょう。
大卒男性の生涯賃金は平均2億6000～7000万円。所得税、住民税は生涯で約2000万円払う。買い物の消費税や酒タバコなど嗜好品の納税額も合わせると、生涯納税額は3000万円オーバー。これだけ納税するのに【節税】を考えない人は愚鈍。
老後2000万問題より、納税3000万問題。不動産投資で節税すべき。— トオル＠公務員投資家 (@toru_fudousan) March 8, 2023
この方は節税という観点からも不動産投資をすすめています。
確かに不動産投資で節税をすることは可能。気になる方は以下の記事も合わせてお読みください。
現役公務員で家賃収入2,000万円
約５年前に購入した木造アパートが、
現在購入した額よりも1,500万円高く売却できる。
今売却すべきか、まだ保有すべきか迷っている。
皆さんならどうしますか。#不動産投資
— 海好き大家＠公務員＆不動産投資家 (@xttft418) October 27, 2022
こちらの方は現役の公務員ですが、家賃収入が2,000万円あるとのこと。めちゃくちゃすごいですね。
私だったらさっさと公務員を辞めていそうです。笑
【私の失敗③】
不動産投資は、危険なものという先入観により、なかなか始められなかった。
もっと早く始めていれば、もっと拡大できたかもしれない。
【教訓③】
先入観を取り払い、とにかく一歩進むこと。先輩大家さんに話してみること。#不動産投資 #副業 #公務員
— 海好き大家＠公務員＆不動産投資家 (@xttft418) March 12, 2023
『もっと早く始めていれば』というのがこの方の失敗談。前例踏襲主義の公務員ですが、自分の資産を増やしていくためには勇気を持って一歩踏み出すことが大事なんですね。
35歳。8年で資産5倍になってた
35歳。8年で資産5倍になってた。すごくね？（笑）
【資産額の推移】
4,578,005円（2015）→22,647,468円（2023）— RRA@年収550万円の地方公務員が米国株ETF×不動産×金・プラチナ投資で経済的自由を獲得する (@RRA500ETF1) March 3, 2023
こちらの方は経済的自由を手に入れるために投資をしている地方公務員。2人の子どもを育てながら自分の資産をグングン増やしています。
35歳にして資産額は2,000万円以上。
貯金だけでこの額を確保するのはとても難しいでしょう。投資が持つ力の大きさがわかりますね。
自ら行動を起こすことが重要
紹介してきた方々に共通しているのは、自ら行動を起こしているということ。
少なくとも、前例踏襲を繰り返す人生を送っている人が成功を掴むことはありえません。
- できれば二度と上司の顔を見たくない
- この組織になんの希望もない
- 時間や場所に縛られずに生きてみたい
こんな方は、成功者に倣って一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。
とはいえ…素人のあなたにいきなり高額な不動産を買えと言いたいわけではありません。
まずは不動産投資に詳しく、信用できるプロに無料で相談してみることから始めるのがおすすめです。
公務員が不動産投資で成功した例について、詳しくは以下の記事で解説しています。
公務員が不動産投資で懲戒処分になった例を紹介
過去には不動産投資が原因で懲戒処分された公務員もたくさん。
仙台市：アパート経営で600万円 → 減給処分
副業でアパート経営、年間６００万円超稼ぐ 仙台市職員減給処分https://t.co/KQFh336BH1
→男性職員は平成20～28年、地方公務員法の兼業禁止規定に違反し、各4室のアパート3棟の賃貸業を営み、年間600万～700万円の収入を得た
→職員「役員でなければ兼業禁止にあたらないと思っていた」— 産経ニュース (@Sankei_news) February 8, 2019
こちらは不動産（アパート）を経営し
ルールを知らなかったため、副業にはあたらないと思い込んでいたようです。会社の代表者は母親にしていたようですが、実質的に経営していると見なされ処分（減給）されてしまいました。
「自ら営利企業を営むこと」（以下「自営」という。）とは、職員が自己の名義で商業、工業、金融業等を経営する場合をいう。なお、名義が他人であつても本人が営利企業を営むものと客観的に判断される場合もこれに該当する。
※出典元：人事院ホームページ
いくら家族名義にしようが、バレればアウト。懲戒処分待ったなしです。
世の中には『家族名義にしておけば大丈夫』などと無責任に謳っている記事や動画もありますが、あまりあてにしないことをおすすめします。たとえあなたが懲戒処分になっても、彼らは痛くもかゆくもありません。
少なくとも、『家族名義でも懲戒処分を受けた事例がある』ということは頭に入れておきたいですね。
佐賀（消防士）：不動産賃貸で7,000万円 → 減給処分
佐賀広域消防局は１９日、マンションや駐車場などの賃貸収入で年間約７千万円を得ていた北部消防署警防１課富士出張所の男性消防副士長（４３）に対し、兼業を禁止する地方公務員法に違反したとして減給１０分の１（３カ月）の懲戒処分にした。
※出典元：佐賀新聞
こちらは約7,000万円の収入！すごいですね。『賃貸収入500万円以上』に該当するので、当然ながら副業とみなされてしまいます。副業というレベルですらないような気もしますが…。
この職員に対しては、不動産の規模を縮小するよう改善命令が出ていたようですが
兼業を原則禁じる地方公務員法に違反し、約７千万円の賃貸収入を得ていたにもかかわらず、改善命令に従わなかったとして、佐賀広域消防局は３１日、佐賀消防署予防指導課の男性消防副士長（４４）を懲戒免職処分にした。
※出典元：佐賀新聞
命令に従わなかったため懲戒免職処分となりました。
44歳公務員の年収なんて、毎日働いて600~700万円程度でしょう。その仕事を続けるために賃貸収入を7,000万円 → 500万円未満に縮小するなんて大損です。そりゃあ従わなくて当然。
私だったら懲戒処分を受ける前にさっさと依願退職してますね。
すでに始まっている”公務員の泥船化”
公務員の労働環境は今後どんどんブラック化していきます。
- あいつ俺より働いてないのに給料は俺より上…やってらんね～よ
- 俺の仕事、周りと比べてやたら多くないか！？
こんなふうに思ったことがある人は要注意。このまま働き続けていると、あなたをとりまく労働環境の悪化によって心身の健康を損ね、人生が台無しになってしまうかもしれません。
公務員組織からは優秀な人材がどんどん流出していき、もはや沈みゆく船。あなたはこの泥船とどのように付き合っていきますか？
詳しくは下記のnoteをお読みください。約1万2千字で公務員の将来像についてガッツリと解説しています。
泥船と知りつつこの船に乗り続けるのか、それとも逃げ出すのか…その判断をする一助になれば幸いです。
『公務員は不動産投資してOK！副業にならない注意点も解説』のまとめ
- 不動産投資は長期で資産を形成したい公務員向き
- 副業と見なされない範囲で投資しよう
- 購入前にはプロに相談し、計画を立ててからがおすすめ
ここまでお読みいただきありがとうございました！